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取得拍卖的不动产,不能抵扣进项税咋办?

日期:2017年9月6日 13:59

取得拍卖的不动产,不能抵扣进项税咋办?

这些做法或能帮到你…

                         来源:中国税务

目前在一些地方,法院拍卖非正常经营企业不动产的情况日益增多,有关拍卖往往涉及金额大、税款多。但是,按照现行法规规定,取得此类固定资产的企业往往难以进行增值税进项抵扣,一些企业因而放弃竞拍。面对此类问题,税务机关该如何处置?

1 案例:法院拍卖非正常企业不动产,开票抵扣成问题

2016年10月20日,A公司老板张某和其财务总监胡某,急匆匆地来到B县信达税务师事务所,手里拿着一份B县人民法院的拍卖公告。

他们咨询:“我们想参与竞拍被拍卖企业的房地产,请问该如何开票?”仔细阅读法院的拍卖公告,税务师发现其中有这样的表述:拍卖成交,买受人付清全部拍卖价款后,凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书,自行至相关管理部门办理标的物权变更手续。办理过程中涉及买卖双方过户所需承担的一切税费(包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、出让金以及房地产交易中规定缴纳的各种费用)及有可能存在的物业费、水电费等欠费,均由买受人自行承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询,于拍卖人无涉。

张某说,被拍卖房地产位于C工业区内,地段不错,很值得竞拍,但被拍卖企业的老板已经走逃,企业办公区内已空无一人。

税务师告知张某,按照现行有关法规规定,增值税一般纳税人在2016年4月30日前取得的不动产,可以选择简易计税方法。鉴于上述情况,参与竞拍者面临向税务机关备案、自行开票或小规模纳税人向税务机关申请代开增值税专用发票问题。无论是备案,还是自行开票或代开发票,其主体都应该是被拍卖企业即原不动产拥有方。而实际情况是,被拍卖企业已经是非正常经营企业,老板已经失联,被拍卖企业显然无法到税务机关办理备案、自行开票或申请代开发票手续。因此,如果通过法院拍卖取得有关不动产,买受企业通常不能选择简易计税方法,难以取得不动产销售增值税专用发票,用于增值税进项抵扣,从而大大增加负担。

听完税务师的答复,张老板和胡总监显得有些无奈,他们表示回去再商议一下,最终他们放弃了有关竞拍计划。

笔者了解到,上述情况并非个案。在去产能、去库存、去杠杆等供给侧改革重点地区,有不少类似案例出现,其中相关一部分企业经过权衡最后选择放弃竞拍。

2 梳理:法院拍卖不动产,现行营改增法规如何规定

法院拍卖土地房屋,被拍卖企业属于销售不动产。如果适用一般计税方法,税率为11%;如适用简易计税方法,征收率为5%

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)和《财税2016(36号)文件》规定,一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,名义税率为11%。小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

按照规定,一般纳税人在2016年4月30日前取得的不动产选择简易计税方法的,要向主管税务机关报送有关资料备案。一般纳税人可以按照简易征收率5%或11%税率计算纳税,自行开具增值税专用发票,购买方可给予进项税额抵扣。小规模纳税人适用5%简易征收率计税的,可申请向税务机关代开专用发票,购买方可进行进项税额抵扣。以上规定和操作方法对正常经营企业来说是可行的,对非正常经营企业来说则很难适用,因为大多数被拍卖的非正常企业已经失联。

3 比照:处理类似问题的可行性做法

有没有可以参照的可行性做法?

笔者梳理有关法规发现, 《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)规定,根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时,由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因,致使纳税人不能取得销售不动产发票的,税务机关在核实有关情况后应予受理。

取得法院拍卖的不动产是否可以参照上述规定处理?不然,因为上述公告只是解决了不动产转移过程中,“有法律文书而无销售发票”和“非正常户销售不动产纳税人不能取得销售不动产发票”的产权转移问题,而没有解决增值税专用发票的取得及抵扣问题。

4 建议:完善拍卖非正常企业不动产税务处置规定

笔者认为,法院作为司法机关,其判决裁定具有法律效力,且其效力高于一般性的税收规范性文件。作为法院公告拍卖的不动产,已履行法律程序和手续,所拍卖的不动产具有真实性、合法性和公允性,应作为税法特例处理,从而确保取得法院拍卖非正常企业不动产的企业能享受到抵扣增值税进项的营改增利好。因此,建议参考上述做法对类似问题做如下处理。

规定受买方为负税义务人。法院拍卖不动产,拍卖公告约定过户中的税收由买受方承担的,规定受买方为负税义务人。受买方可根据法院出具的拍卖成交等证明材料,向税务机关特申请简易计税办法。在操作程序上,可以采取由税务机关在报纸等媒介上责令被拍卖企业作出一般计税方法或简易计税方法的选择,若在7天内无响应的,则视为选择权的放弃,由受让方即负税义务人行使代位权,就有关拍卖物作出决定:选择按一般计税方法或简易计税方法计税。

设置《不动产转移特殊凭据》。通过法院拍卖的非正常企业不动产,可由税务总局设置《不动产转移特殊凭据》,由买受方自开,作为入账依据,并由买受方以负税人的名义,按不开票销售收入向税务机关申报缴纳税款,税率为11%,或按简易计税办法的5%税率计税。

明确《不动产转移特殊凭据》的构成要素。明确《不动产转移特殊凭据》包括购置方的基本信息、被拍卖方的基本信息、法院拍卖编号等成交信息、资金支付信息等。

配套进行金税三期处置准备。由税务总局金税三期工程设置《不动产转移特殊凭据》录入接口,准予有关已纳税款的进项抵扣。

规定取得凭据的合法途径。针对《不动产转移特殊凭据》业务,可以要求买受方企业向税务机关提供备案。

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