拍卖人要做好标的的拍前审核

胡碧珍

2015年，我公司接受一个法院委托的涉讼资产拍卖的项目，因土地证存在隐性问题，导致土地过户受阻，产生法律纠纷。具体案例如下：

标的名称：人民法院执行的涉案财产***化工有限公司位于总路咀镇茶铺村的土地使用权、房屋及十六套机械设备。

标的基本情况：该标的中的房地产两证齐全，房产证号为***县房权证总路咀镇字第060329号，2007年建成，混合结构，楼高一层，证建筑面积970.21平方米，设计用途为工业。土地证号为***国用（2007）第080001534号，土地使用权类型为出让，用途为工业用地，使用权面积为12308.1平方米，出让终止日期至2023年9月30日。机械设备的具体明细详见《资产清单》。

接受委托前，我公司对本标的进行了权属审核，房地产部分两证齐全，机械设备部分也列明了清单，法院也提供了判决书、裁定书、评估报告以及保证过户移交的说明。基本审查是没有问题的，于是就接受委托，按法定程序发公告，招商、举行拍卖会并顺利成交。

在买受人交清全部成交价款后，法院向其提供了过户相关的法律手续，房产证很快顺利过户，可是在土地过户时就出现了问题。

据买受人来函说明土地过户受阻的原因如下：

因原***化工有限公司法人代表樊**租当地农民的田地办厂，并办理了用地红线图，让上届村委书记帮忙加盖村委章，随后办理了土地证（据国土资源局说土地出让金还没交），然后樊**拿着土地证去担保公司抵押，随后卷款潜逃，农民没有拿到土地钱，接着原***化

工有限公司合伙人林**与担保公司合伙隐瞒真相后起诉原***化工有限公司，法院未查证清楚，直接拍卖土地。

故现在该土地有两个土地证，一个是农民手上的《经营权证》（村委有档案可查），另一个是原***化工有限公司《中华人民共和国国有土地使用证》，但至始至终有关部门一直有意掩盖事实真相，最终导致无法过户。

就上述问题的披露，分析导致买受人权益受损的责任方到底是谁：拍卖公司？法院？债务人？土地局？

我个人的分析认为：

1、拍卖公司作为一个中介机构，对受托拍卖标的的审查也只是一般性审查，委托法院提供的法律文书齐全，房地产两证齐全，而且委托法院也有过户保证，接受委托是合法的，拍卖程序是合法的，所以拍卖结果也是合法的，不应该承担任何责任。

2、法院在执行拍卖前，因两证齐全，也未到房地产管理部门查证，存在一定的过错，因此在问题出现后，主动承担协调相关部门的责任，积极解决土地过户问题。

3、债务人本身就是故意制造问题的，制造的障碍越多，法院执行就越难，以此来拖延他的资产易主。当然最终还是会连本带利偿还的。

4、土地局的所作所为我认为就是导致这个问题最根本的所在，办证手续不全，土地出让金不交，原证未收回就可颁发新的土地证，这样不按程序草率办事，损害他人权益，就应该承担法律责任。

目前，本标的的土地过户手续，法院还在协调之中，希望能尽快有一个让买受人满意的结果。

2016年3月24日