关于司法强制拍卖中优先受偿权的浅述

湖北振利拍卖有限公司拍卖师郭克勇

案例:我拍卖公司接受法院的委托，对荆州住宅小区一批商品住宅（十二套）整体进行公开拍卖。申请执行人为王某个人，案由：借款纠纷。拍卖公司按照《拍卖法》的规定发布公告，办理了拍卖会竞买登记，共二位竞买人，其中一竞买人为申请执行人王某，未交纳竞买保证金。拍卖会如期举行，拍卖会上王某成功竞得标的。拍卖须知及成交确认书上一致规定了付款期限，期间，因得知出现新的债权人（建设中民工，工程款），竞买人未能交付拍卖成交价款，买受人理由：申请执行人的债权远远大于成交价款，以成交价款直接冲抵被执行人的债务，实现自已的债权。   

一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中第十三条“拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金”。

此条款只规定，申请执行人可以不交竞买保证金的权利，但拍卖成交价款必须按照此《规定》第二十四条 “拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户”。

二、本案例中出现新的债权人（建设中承包人、民工，工程款）。承包人享有建设工程价款优先受偿权是基于法律规定的权利，可以对抗抵押权等担保物权以及其他一般债权。建设工程施工合同中的工程款优先受偿权为优先权，优先权是指特种债权人直接基于法律规定而对债务人的全部财产或特定财产享有的优先受偿其债权的权利。建设工程价款优先受偿权就是一种承包人就建筑物直接支配其交换价值而优先于发包人的其他债权人受偿其债权的权利，它的实现无须借助义务人的给付行为，且不仅可以对抗发包人，还可以对抗王某的债权。该优先权是一种支配权、绝对权，属于物权范畴。最高人民法院审判委员会第1225次会议通过的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

执行不动产参与分配时存在权利的位阶，这就决定了受偿的顺序。法释［2002］16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，建设工程价款优先受偿权，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。就是先取特权。依照现行法律规定，在执行标的物是不动产项目时，共益费用、消费者的房款受偿权、承包人优先受偿权、抵押权在优先受偿过程中的位次如下：共益费用为第一顺位、消费者的房款为第二顺位、承包人的工程款位于第三顺位、抵押权位于第四顺位。满足上位后有多余的，才由下位分享；不能满足一个位次的债权的，按比例分配；在满足以上四个顺位受偿后，工程项目价款仍有剩余的，则用于偿付普通债权。根据《合同法》286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就意味着，如果发包人不及时支付工程款，则承包人可以申请将该工程折价、拍卖并将所得优先受偿。这一款项的来源是特定的，就是直接从承包人进行施工的特定工程进行拍卖和变卖所得。而工程价款优先权作为法定的优先权，不仅拥有担保主债权建设工程价款的担保属性，还具有从属性和物上代位性。也就是说，建设工程价款优先权的效力及于法院对建设工程进行折价、拍卖和变变的工程款项。只要法院进行拍卖和变卖，所得的款项就应该对工程价款进行优先受偿，因此，承包人就应该优先受偿。最高院于2002年6月11日,针对上海市高级人民法院《关于合同法第二百八十六条的理解与适用问题的请示》下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）,明确了施工单位的工程价款受偿权优先于抵押权和其它债权受偿。

建设工程优先受偿权是一种法定的担保权,《合同法》以法律的形式将其固定,是一种勿需当事人双方约定而依据法律而存在的权利,也是目前我国法律中存在的唯一的对特定的行业的法定担保权。

作为拍卖企业，在实践中应充分考虑标的物的具体情况，掌握其显性及隐性的瘕疵，对债权人在行使债权时必须应与优先受偿权人进行协商才具有可操作性。因此本人认为本案例中买受人不交纳成交价款的理由不合理。

　　2016年3月22日