房屋租赁权拍卖中应当注意的问题

襄阳正佳拍卖有限公司陈乐意

租赁权又称使用收益权，是承租人依照租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称；房屋租赁权，是指房屋的所有人做为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向房屋所有人支付租金的行为。法律层面上房屋租赁权属于合同债权。

房屋租赁权拍卖做为一种财产权利的转让方式在当前的拍卖委托业务中占有一定的比例。做为拍卖人，如果能够沉下心来，积极寻找标的，拿出切实可行的拍卖运作方案，一般均能得到委托并且容易成交。在经济下行，传统拍卖业务萎缩，拍卖会成交率不高的严峻形势下，不失为另辟蹊径拓展业务的较好办法。

2015年底，某自然人至我公司咨询有关房屋租赁权拍卖事宜，经过初步了解得知：该自然人（以下简称房屋承租人）欲委托我公司对其承租的某物业资产五年期租赁权进行公开拍卖。

依照《拍卖法》中拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利的规定，房屋承租人向房屋所有人支付房屋租金后，即取得了一定期限内使用房屋的权利，该权利只要征得了房屋所有权人的同意，再次转让应该没有法律障碍。

经过磋商，我们原则上达成了可以拍卖的意向，要求房屋承租人提供诸如身份证件、房屋租赁合同、房屋所有权人资质文件以及房屋权属证明等必备的委托资料。

通过查验房屋承租人与房屋所有权人签订的房屋租赁合同以及房屋权属资料后发现：该租赁合同中指向的房屋经鉴定为危房，房屋所有权人没有资金对其进行改造、加固，房屋所占用的土地用途为划拨。房屋所有权人为了对房屋进行有效利用，委托房屋承租人对其进行修缮和改造加固并独立承担费用。房屋承租人除承担改造费用外，还需按照合同约定向房屋所有人缴纳佣金。合同期满后，房屋承租人投入部分归房屋所有权人所有。做为回报，房屋所有人同意房屋承租人在将房屋改造完毕后将房屋转租。租赁合同同时还约定了房屋承租人应当承担的义务，譬如合同期内的房屋修缮，治安管理，消防安全、门前三包等。

为了稳妥起见，我们会同房屋承租人一起拜访了房屋所有人，就租赁合同的真实性以及房屋的权属资料包括房屋所有权人的资质等问题进行了逐一核实。

在调查核实期间，我公司还就拍卖委托事宜与房屋所有人进行了沟通，征求了房屋所有人的意见，房屋所有人同意房屋承租人委托我公司进行该房屋租赁权拍卖事宜。同意房屋承租人与第三人签订主合同期限内的房屋租赁权转让合同，并继续由房屋承租人履行主合同内的义务。

一桩拍卖委托业务从形式到内容基本都显得无懈可击，房屋权属清晰，房屋所有人和房屋承租人一致同意委托拍卖，接下来应该是签订委托拍卖合同，组织实施拍卖会了。

但我们总觉得问题不应该是这么简单。

这次租赁权拍卖实质上就是合同的转让问题，就先从《合同法》里找依据吧。

《合同法》中明确规定当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三方。本次拍卖活动中房屋承租人转让的是房屋的使用权利，原租赁合同中的合同义务房屋所有人明确表示不得转让，需由房屋承租人承担，不得转让。这一点上没有问题，在委托拍卖合同里我们可以进行约定。

但是在《民法通则》和《城市房地产管理法》中明确规定合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人应当取得合同另一方的同意，并不得牟利；以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

本次拍卖活动中，承租人委托再次拍卖的目的就是希望通过租赁权的增值实现改造费用的回收和盈利。房屋承租人通过投入资金对房屋进行加固、改造使该房屋能够达到安全使用的标准，是对租赁物的实际利用并通过出租获得收益用以弥补改造费用。原本应当由房屋所有人投入的改造费用变成了由房屋承租人承担。租赁权拍卖产生的营利中应当剔除改造费用，剩余部分方才算是房屋承租人的得利。但这种得利是不确定的，如果竞价效果达到预期，房屋承租人会获取利益，但房屋承租人同时还承担了如果竞价效果达不到预期亏损的风险。

在这种情况下，事情的结果会向着两种截然不同的方向发展。

处理得当，房屋所有人会取得对危房进行有效利用，实现国有资产保值增值的正面形象。

处理不当，房屋所有人和房屋承租人会背上造成国有资产流失，侵占国有资产的法律风险。

按照《物权法》中有用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利的规定。但是租赁权不属于用益物权，是合同债权。

为了维护拍卖各方当事人的利益，我公司一方面建议房屋所有权人将房屋危房鉴定报告书以及改造工程决算书包括与承租人签订的原租赁合同递交上级主管部门备案并取得同意出租批复，减少因为租赁权拍卖后增值而背上造成国有资产流失的法律风险。

另一方面建议房屋承租人与房屋所有权人将改造后的房屋申请房屋质量检测部门进行房屋质量检测，并取得检测报告佐证经过房屋承租人的改造已使原本危房达到安全使用标准。

上述所有文件和资料取得以后，为慎重起见，在签订委托拍卖合同时，我们要求房屋所有权人出具了同意承租人委托拍卖机构对房屋通过竞价方式进行再次出租的意见书。

拍卖会上，竞买人踊跃竞价，房屋租赁权的成交价格达到了房屋承租人以及房屋所有权人的预期价格。拍卖取得圆满成功。

在这起拍卖活动中，如果我们开始只是笼统的按照房屋承租人已经取得租赁权，将租赁权再次转让的期限只要在主合同约定的期限内加之租赁合同约定了承租人可以再次转让就没有任何问题而接受委托盲目进行拍卖的话，就有可能引发一系列的纠纷。

拍卖委托阶段工作做细一些，对委托主体的身份认真甄别，对标的物的基本状况以及权属情况进行深入细致的了解，提出切实可行的拍卖方案，不要担心因为“较真”有可能失去委托，这既是诚实信用原则的具体体现，也是有效确保拍卖活动中各方当事人权益的重要环节。