从一季度房地产市场的变化

　　谈今年房地产拍卖的基本对策

　　湖北拍协：石品才

　　在渡过了因金融危机而困难重重的2009年以后，我们又迎来了更加复杂的2010年。纵观去年底到今年一季度的房地产市场，可谓复杂多变、反复无常、没有定势。既有房地产市场是真“泡沫”还是假“泡沫”的“口水仗”；又有房地产新政这双“有形之手”的影响大小之争；还有房地产市场今年是涨是跌的判断；也有一线、二线、三线城市房地产市场不同的划分。对此万象，各方人士可谓仁者见仁、智者见智。综合起来，表现在以下几个方面：

　　一、真假“泡沫”之争：

　　随着房地产市场价格特别是以海南为主的房地产价格的居高不下，一部分人认为：当前房地产市场存在严重泡沫，可能会使上世纪90年代的房地产市场泡沫再现。

　　而另一部分人的认为却与之截然相反。他们认为：上世纪90年代，海南上千家房地产公司和数十万地产炒家通过“击鼓传花”方式将地皮和楼花轮番炒作，造成了海南巨大的房地产“泡沫”。其后，随着国家宏观调控政策的收紧，这一泡沫最终破裂。而这次房地产市场的变化却不尽相同，据民间机构统计，截止目前，涌入海南的资金是当年的10倍，如此高昂的投资购买热情，是不是催生了新一轮的房地产泡沫呢？他们认为，这两次的房价上涨虽然都有泡沫，但情况大不相同。一是因为海南经济在去年的金融危机中不仅没有受到大的冲击，反而进入了经济发展的快车道，通常在这种情况下房地产市场是会顺势发展的，房价也会出现稳中回升向上发展的趋势。随着国际旅游岛获批上升为国家战略，这并不亚于当年海南建省办经济特区的强劲东风，可以说海南迎来了发展的“第二春”。二是两次投资房地产的资金结构有所不同。90年代各地投资海南房地产的大量资金大都来自于政府和各大金融机构，是国家将“左荷包”投放到“右荷包”，一旦某个资金链条断裂，很容易产生泡沫。但此次投放的资金很多是山西、河北和东三省等地的 “煤老板”因为国家关闭小煤窑政策而转向投资的，也有一部分来自于江、浙等地的个体“炒房团”，他们带来的都是自家的“真金白银”，很多是房地产的终端消费群体，不容易形成泡沫。据载：海南岛得天独厚的自然生态环境，建设国际旅游岛的规划和省政府出台的一揽子利好政策带动了巨大的岛外市场需求，数据显示：海口有近60%，三亚80%之多的商品房被岛外购买。其中60%来自长三角、约有三至四成的房子被东三省人士所购，多以旅游投资型和养生消费为主。所以、海南得天独厚的气候和环境优势，已成为国内外众多“候鸟族”的聚栖之地，这种情况下引发的房地产价格飙升，不容易形成房地产市场的泡沫。

　　二、房地产新政影响大小之争

　　市场经济条件下的房地产市场，既有市场自身供需方面的“无形之手”调节，也有政府宏观政策方面“有形之手”的调控。众所周知，2009年全国房地产市场形势忽冷忽热，促使国家从宏观层面对房地产市场进行调控。2009年12月14日，国务院召开常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施（简称“国四条”）。2010年1月7日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）。随后，国土部明确要求部分央企退出房地产市场。3月22日，国土资源部召开“房地产用地供应和监管电视电话会议”，出台了一系列调控措施如“一限双竞”（限房价，竞地价、竞保障房公租房比例）、未公布用地编制前不得出让住房用地、整治囤地炒地、未按约定时间开竣工将被公示、完善土地出让制度试点、寻抑房价措施等。各省市也通过用地规划对土地市场进行了调控。

　　一种观点认为：房地产新政对房地产市场影响很大。他们认为近段时间以来，从土地出让金首付不低于50%，到第二套房首付不低于40%，从房贷收紧传闻到“多家银行停止放贷”，房地产政策不断收紧，不少人重新又开始进入了观望状态。

　　还有一种观点认为：房地产新政影响不大。据中国指数研究院最新数据，今年一、二月房地产投资增长30%以上，新开工面积增长37%，我省一、二月份全省商品房销售面积增长68%，3月份武汉市新房成交量环比增长150%，其中武汉3月份最后一周，主城区成交均价6370.54元/平方米，较春节前后每平方米上涨了167元，汉口、武昌中心城区部分楼盘涨势依旧，如武汉天地上涨2000元，中南路88号上调1700元/平方米，宝利金中央荣御上调1000元/平方米。一些市民将买房子成为保值增值首选，他们说：炒股风险太大，存银行赶不上物价上涨，还是买房子比较保险。这种大众群体式的房产需求基本没有受到新政的影响。

　　三、房地产市场涨、跌之争

　　有一种观点认为：2010年房地产价格还会再涨，持这种观点的人引用北京市国土局资料，北京市公布2010年预计供给的土地总量约为2500公顷，其中50%用于保障性住房，总体供给量充足。政府公开土地供给情况，原是想用土地供给的充分来抑制土地和房价的上涨，但实际效果却成为再一次推动房价上涨的信号。因为多与少不在于政府，而在于市场的判断和市场预计，政府供给的土地很多在今年都不会被开发预售，而除去保障性住房的土地供应量，今年实际提供的土地比前两年明显减少。地少了，地价自然上涨，更进一步带动了房价的上涨。因此，2010年的房价必然还会升高。

　　还有一种人认为今年的房价肯定会下跌。他们认为：中央正在加大调控力度，而且目前的高房价让自住型购买者无力承担，因此只能持币观望。投资性购买者却急于卖房套现，这也从客观上决定了房价会小幅下挫。预计到2011年，房价会下降三至四成。总之，普通民众的购买力下降将是房价下降的主要因素。

　　四、一、二、三线城市之争

　　有一种观点认为：当前房地产市场的火爆有如海波逐流一样，势头由峰到谷逐渐减弱。始于长三角、珠三角、京津塘等一线城市，平如中部内陆地区等二线城市，止如西部偏远等三线城市。

　　但也有一种观点却对“一线、二线、三线城市”的划分本身就不苟同。认为各地虽发展程度不同，但供求矛盾是一样的。因为居者必有其房、房者必要占地的原因，各地都存在房地产供求严重不足的问题。再说：房子、土地作为不动产，人们大都想在本地求有一房，占有一地，或自住、或开发、或转手投资，不会也不可能大部分人会有闲散资金到异地买房置地，这就势必造成了全国各地的房地产供求不均问题。即使有如温州、宁波炒房团的出现，但这不是主流，形不成气候。

　　以上几种关于今年房地产市场的观点，虽然各有千秋，都有道理，但都没有摆脱“非白即黑”思维定势的桎梏，也没有坚持具体问题进行具体分析的原则，因此才会出现了各不相让的争论。

　　我们认为：如果用超越时空的脚步丈量九十年代房地产市场走过的路，那肯定会有“泡沫之争”，殊不知两个时期的整个大环境不同，社会的供求关系也发生了很大变化；如果脱离了中国国情来谈“有形之手”的作用大小有无问题，那也是谈不通的；如果就房市谈房市，抛开了国民经济整个大环境来看房地产市场的冷热问题，那也只能一叶障目，不见树林；如果不用全面的辩证眼光来看全国的房地产市场，那也就很难跳出房地产市场所形成的“一线、二线和三线城市”的束缚。

　　我们认为，现在的房地产市场有泡沫，但不同于九十年代之泡沫，并且这个泡沫会随着各方面力量的碰撞会自动缩小或破灭，不必大惊小怪；“有形之手”的调控并非可有可无，但这种调控却是“有保有压、有调有控，不会一刀切”。如国家对于保障型住房需求采取支持和鼓励、对于普通住房需求保持了稳定、而只对投机投资型需求给予了严控；房地产市场今后是冷是热，这有如四季分明的天气、有时冷有时也会热；至于房地产市场是否会形成“一、二、三线城市”之分，随着经济的全球化和开放市场的形成，各地的压力和景况都是一样的。

　　总之，今年的房地产市场和整个国民经济形势一样，是复杂多变的。作为以房地产拍卖为主的拍卖行业，要认真学习国家有关部门关于调控房地产市场的一系列方针政策，深入研究当前省内外房地产市场出现的新情况和新问题。从今年一季度我省情况来看，全省拍卖行业实现成交额541729.06万元，同比增长291.75%。其中：房地产拍卖额316103.76万元，同比增长199.06%，土地使用权拍卖额219697.1万元，同比基本持平。这二项拍卖成交额占总成交额的98.91%，这说明我省拍卖业目前基本是吃房地产这碗饭。这就要求我们以拍卖土地房地产为主的拍卖企业，在当前房地产市场复杂多变的形势面前，要认清形势、冷静思考、与时俱进、找准坐标、审时度势、早作准备。同时，随着国家关于抑制房地产新政的出台，房地产市场将会发生很大的变化，各拍卖企业要尽早作好调结构，向市场化、专业化发展的准备。只有这样，我省的土地房地产拍卖业就会稳步向前，可持续发展。