商业地变工业地拍卖有效吗

段华鹏

　　事件经过

　　2011年8月17日，河北唐山合利公司委托金字塔拍卖公司，将公司拥有使用权的两块国有土地进行拍卖。该两份土地使用证书地类(用途)栏均显示“商业”字样。

　　随后，在该地块竞拍活动中，陈老板竞拍成功，并当即与拍卖公司签订了拍卖成交确认书。双方在确认书中约定：成交价为1180万元，佣金为59万元，总金额为1239万元。

　　当日，拍卖公司将陈老板预交的200万元保证金，换成了59万元的拍卖佣金和141万元部分价款的收据，交给了陈老板。其中，141万元按照拍卖公司竞买须知第四项第一条的规定，自动转为定金。

　　9月13日，陈老板前往国家政府部门咨询上述拍卖土地商业房如何进行改扩建事项，却得知，自己所拍得的土地一年前已变更为“二类工业用地”，并非拍卖时所承诺的“商业性质用地”。9月16曰，陈老板向当地法院起诉，将拍卖公司和合利公司告上法庭，要求连带双倍返还自己所交的购买土地款，返还已交佣金。

　　争论焦点

　　陈老板诉称，自己购买该块土地的目的，在于使用权证所载明的商业用地。2008年12月31日，河北省发展和改革委员会等五部门确定首批省级产业聚集区，批准了唐山丰润装备制造业产业聚集区，涉案争议的土地就在该区范围内。陈老板还提交了《唐山市丰润区城乡规划委员会会议纪要》、《唐山(丰润)•中国动车城总体规划专家评审意见》,以及动车域管委会出具的《证明》。

　　拍卖公司认为，土地性质应依土地使用权证的记载为准。拍卖前的声明已经明确表示：“拍卖标的可能会因政府拆迁等潜在因素影响标的的所有权或者集体使用权的情况出现”，拍卖人不可能预知交易后的土地变化，也不可能超出《拍卖法》的规定承担无限度的尽职调查，陈老板应依约支付剩余款项。

　　法院判决

　　一审唐山市中级人民法院经审理查明，2010年11月15日，规划部门已将包括涉案土地在内的土地规划变更为二类工业用地，但并无证据表明二被告存在故意隐瞒真相、互相串通的情形，原告陈老板要求按定金罚则条款，由二被告承担双倍返还定金的主张，不予支持。一审判决，解除双方签订的拍卖合同，拍卖公司将59万元佣金和141万元款项共计200万元返还陈老板。

　　拍卖公司不服一审判决，向河北省高级人民法院提出上诉。

　　河北省法院经审理认为，虽然该地块尚未经过相关程序正式确认变更土地性质，但因该地块已被规划为工业月地，与其使用权证的商业用途对照，应视为拍卖标的物存在重大瑕疵，且该瑕疵在拍卖交易之前即已存在，而非交易之后发生。拍卖公司虽然对标的物可能存在潜在风险有所提示，但该声明并不能使陈老板明确知晓上述瑕疵的存在，也没有证据来证明陈老板在拍卖时知悉该瑕疵。陈老板以合同目的不能实现为由，诉请撤销购买的行为，于法有据，应予支持。

　　二审判决,驳回上诉，维持原判。