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拍卖人要做好标的的拍前审核

日期:2017年6月12日 16:14

拍卖人要做好标的的拍前审核

胡碧珍

 

2015年,我公司接受一个法院委托的涉讼资产拍卖的项目,因土地证存在隐性问题,导致土地过户受阻,产生法律纠纷。具体案例如下:

标的名称:人民法院执行的涉案财产***化工有限公司位于总路咀镇茶铺村的土地使用权、房屋及十六套机械设备。

标的基本情况:该标的中的房地产两证齐全,房产证号为***县房权证总路咀镇字第060329号,2007年建成,混合结构,楼高一层,证建筑面积970.21平方米,设计用途为工业。土地证号为***国用(2007)第080001534号,土地使用权类型为出让,用途为工业用地,使用权面积为12308.1平方米,出让终止日期至2023年9月30日。机械设备的具体明细详见《资产清单》。

接受委托前,我公司对本标的进行了权属审核,房地产部分两证齐全,机械设备部分也列明了清单,法院也提供了判决书、裁定书、评估报告以及保证过户移交的说明。基本审查是没有问题的,于是就接受委托,按法定程序发公告,招商、举行拍卖会并顺利成交。

在买受人交清全部成交价款后,法院向其提供了过户相关的法律手续,房产证很快顺利过户,可是在土地过户时就出现了问题。

据买受人来函说明土地过户受阻的原因如下:

因原***化工有限公司法人代表樊**租当地农民的田地办厂,并办理了用地红线图,让上届村委书记帮忙加盖村委章,随后办理了土地证(据国土资源局说土地出让金还没交),然后樊**拿着土地证去担保公司抵押,随后卷款潜逃,农民没有拿到土地钱,接着原***化

工有限公司合伙人林**与担保公司合伙隐瞒真相后起诉原***化工有限公司,法院未查证清楚,直接拍卖土地。

故现在该土地有两个土地证,一个是农民手上的《经营权证》(村委有档案可查),另一个是原***化工有限公司《中华人民共和国国有土地使用证》,但至始至终有关部门一直有意掩盖事实真相,最终导致无法过户。

就上述问题的披露,分析导致买受人权益受损的责任方到底是谁:拍卖公司?法院?债务人?土地局?

我个人的分析认为:

1、拍卖公司作为一个中介机构,对受托拍卖标的的审查也只是一般性审查,委托法院提供的法律文书齐全,房地产两证齐全,而且委托法院也有过户保证,接受委托是合法的,拍卖程序是合法的,所以拍卖结果也是合法的,不应该承担任何责任。

2、法院在执行拍卖前,因两证齐全,也未到房地产管理部门查证,存在一定的过错,因此在问题出现后,主动承担协调相关部门的责任,积极解决土地过户问题。

3、债务人本身就是故意制造问题的,制造的障碍越多,法院执行就越难,以此来拖延他的资产易主。当然最终还是会连本带利偿还的。

4、土地局的所作所为我认为就是导致这个问题最根本的所在,办证手续不全,土地出让金不交,原证未收回就可颁发新的土地证,这样不按程序草率办事,损害他人权益,就应该承担法律责任。

目前,本标的的土地过户手续,法院还在协调之中,希望能尽快有一个让买受人满意的结果。

2016年3月24

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