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做足功课弥补疏漏 专业服务避免悔拍

日期:2017年6月12日 16:20

做足功课弥补疏漏 专业服务避免悔拍

咸宁温泉贺胜路门面拍卖纪实

湖北荣达诚拍卖有限公司拍卖师邹俊

 

事实经过:

2015 年5月7日,本人所在工作单位湖北荣达诚拍卖有限公司参加湖北省产权交易中心咸宁分中心组织的咸宁市中级人民法院拍卖活动备选机构摇号,取得了位于咸宁市温泉贺胜路一间门面的拍卖权,并于2015年7月16日签订了委托协议,收到了拍卖标的权属资料(房屋所有权证)、法律文书、评估报告等相关资料,随即,我本人作为项目负责人按照公司制定的拍卖业务流程展开了拍卖工作。

首先,熟悉标的及相关资料并核对查验。通过查看标的和相关资料,凭借多年的拍卖实践经验,感觉评估公司对拍卖标的所占用土地假设为划拨用地这一说法不正确,如果真是这样,会涉及到评估值、拍卖保留价,拍卖标的介绍信息与实际情况不符等问题,更为严重的是会影响到拍卖结果的有效性甚至于拍卖公司将承担审查失实的责任风险。于是,我通过朋友关系,到国土局地籍科查看档案,找到了拍卖门面所在土地宗地图和台账,找到了分摊土地面积等相关信息,可以确切地断定此门面所占用的土地为国有出让地而不是划拨地,于是,我向案件承办法院的司技科和承办法官汇报了相关情况,司技科负责人向评估机构出函,要求调整评估值,结果将原评估值31.146万元调整为33.905万元,拍卖保留价也由31.146万元调整为33.905万元。

公告招商工作顺利进行,到公告报名截止时,共有3位竞买人办理了竞买登记手续,分别人温竞买人、邹竞买人、汪竞买人,温竞买人与邹竞买人做同行生意,是竞争对手,汪竞买人是申请执行人,拍卖的门面与温竞买人做生意的门面隔壁,与邹竞买人做生意的门面也不远。

拍卖会如期举行,2015 年8月6日上午11时我公司举行了拍卖会,拍卖会由我本人主持,拍卖标的:位于咸宁市温泉贺胜路门面房1间,建筑面积29.7平方米,起拍价31.5万元,经过21轮竞争叫价,成交价41.5万元,由3号竞买人温先生成功竞得。

拍卖成交后,按《拍卖成交确认书》约定,买受人应于拍卖成交之日起15日内付清成交价款,约定的付款期限到了,买受人却迟迟不愿付款,经上门催收,买受人有悔拍意向,并极力查找理由,想推翻拍卖成交结果,因拍卖前期工作准备周全,无论从拍卖程序上还是标的情况说明等方面都没有漏洞可找,买受人找不到悔拍的理由,通过多次上门耐心地做买受人的思想工作,解释说明了如果买受人悔拍,依照有关法律规定买受人应承担的责任后果,最后,买受人同意继续付款,但是,坚决要求少付1万元。

成交价款没有足额到账,司法文书不能下达,案情无法推动。1万元的缺口怎么填,拍卖公司也不能白干,拍卖溢价10万,谁受益?申请执行人受益,可以足额拿到申请执行款,还有申请被执行人受益,司法拍卖第一次拍卖就顺利成交,不但没有降价,反而溢价10万元,不但还清了债务,反而有余额拿回,得到了很多的增值收益。于是,我又分别跟申请执行人做工作,同意让了3000元,跟申请被执行人做工作,同意让了7000元,1万元缺口填平了,拍卖工作圆满结束。

以案说法:

一、从划拨地纠正为出让地,谈拍卖人的审查义务。

拍卖活动的开始基于委托人对拍卖标的的委托,拍卖人应当依照法律规定对委托人及其委托的拍卖标的进行审查。我国《拍卖法》第四十二条规定:“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”,这是法律赋予拍卖人的强制性的义务。拍卖人的审查主要包括两个方面:对委托人身份的审查以及对拍卖标的的审查。

首先是对委托人身份的审查。若委托人是自然人,应当审查其提供的身份证明是否与原件相符,身份证明与本人是否相符,身份证明是否在有效期限内等;若委托人是法人或其他组织的,应当审查其提供的法人或其他组织的登记资料是否与原件相符,登记证明是否在有效期内,按照行政机关或相关部门规定需要进行年度检验的,有无年度检验标志,法人和组织委托办理拍卖委托事宜的人是否有其授权等。委托人委托他人进行拍卖委托的,应当有授权委托书,同时代理人应当出示委托人及其本人身份证明。拍卖人应当审查授权委托书中有关代理事项是否包括委托拍卖事宜、是否在代理期限内,授权委托书是否有委托人签名等。

其次是对委托拍卖标的的审查,依据《拍卖法》第六条:“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”,拍卖人应当审查委托人是否对委托拍卖标的具有所有权或处分权,该标的是否具有权利瑕疵和事实上的瑕疵。对此的审查可以通过查看、核对权利证书、取得证明以及实地调查等手段来进行。首先看其提供的委托标的的来源、相关权利证书、取得权利的证明文件(包括发票、合同等)是否有原件、是否具有重大伪造嫌疑,然后,拍卖人应当到相关权利证书发放部门或登记部门对该权利证书进行核实。当然,这样做会增加拍卖人的成本支出,但从慎重的角度出发,拍卖人对于某些比较特殊的标的例如不动产、汽车、专利权、商标权等应当到相关部门进行调查核实,看是否与委托人所提供的权利证书或证明一致。实地察看标的则是发现标的瑕疵的一种有效方法,对于某些潜在瑕疵,通过察看无法看出来的,拍卖人可以根据《拍卖法》第四十三条“拍卖人认为需要对拍卖标的进行鉴定的,可以进行鉴定。鉴定结论与委托拍卖合同载明的拍卖标的状况不相符的,拍卖人有权要求变更或者解除合同。”进行操作。拍卖人也可以通过其他途径,如走访相关知情人士、社会调查等来进行审查,从而可能会发现一些隐性瑕疵,在拍卖操作过程中有的可以告知竞买人引起注意,声明免责,有的可以在制作拍卖文件时合理进行规避,以免留下后遗症。

总之,在拍卖活动中,严格审查、认真核实委托人资料档案不但是拍卖人的法定义务,更是拍卖企业最起码的经营规则,拍卖人应当深刻意识到审查所应当承担的法律责任,充分做好事前控制和风险防范工作。

二、申请执行人参加竞买,合理规避单一竞买人参加竞拍的问题。

多年来,拍卖业界关于仅单一竞买人参加竞拍的情况下能否举办拍卖会的问题争论不休。关于这个疑问,在当前的拍卖理论及实践当中仍然存在较大的分歧,持肯定论者认为:虽然只有一个人参加,但现行《拍卖法》并没有一个人参加竞买不能举办拍卖会的明确陈述,根据“法无禁止则自由”的原则,可以认为即使只有一个人参加竞买的拍卖会仍然是应当举办的。持否定论者则认为:只有一个人参与竞买的话,因为在拍卖会上没有人和该竞买人进行竞争,不符合关于公开竞价的方式,所以认为是不能举办拍卖会的。结合拍卖工作实践,谈一下自己对这个问题的看法。

在《拍卖法》的第三条中是这样表述的:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。“拍卖”是要通过一定的形式和一个特定的过程来完成的,这个形式的要求就是:公开竞价;过程要求就是拍卖流程。拍卖之所以要通过公开竞价的方式,其目的实际上是为了实现资源充分利用、实现当事人利益的最大化。拍卖流程中有公告、展示、咨询等环节,如果特定的标的已经通过公告、展示,向社会众发布了信息,社会公众同等地有机会了解到拍卖的信息内容,有意向客户参加竞买是对拍卖标的更有兴趣并欲实现取得的表现,如果没有意向客户参加竞买,说明意向客户看到拍卖信息后从自己的利益角度进行了权衡,不能接受拍卖标的,意向客户看到公示信息后所进行的考虑、分析过程也是一个参与的过程,这种参与虽然不像召开拍卖会那样面对面的与其它竞买人进行叫价竞争,但是否作出参与竞买的行为也是意向客户对拍卖标的进行反复权衡后所作出的举动,这一点,和在拍卖会现场上竞争出价可以理解为是具有相同性,只不过“公开竞价”过程在拍卖会前就开始了,所以不能认为拍卖会上只有一个竞买人就没有“公开竞价”拍卖会上没有“竞价”不等于没有“公开竞价”,召开拍卖会是公之于众的同一时间同一地点的公开竞价,没有召开拍卖会但经过信息公示后,意向客户也可以完成竞价的过程,只不过不在同一时间同一地点进行竞价而矣。现在流行的拍卖上淘宝,竞价过程不也可以不在同一时间同一地点进行吗,在公告、展示、咨询这些环节中拍卖人或意向客户都不可避免地会谈到拍卖价格,拍卖人都会直接或间接地说明标的“拍卖价格”,有的意向客户可以接受,有的意向客户不可以接受,可以接受的可能只有一个人,这就出现了单一竞买人。

我本人认为:即使只有一个人参与竞拍也是可以举办拍卖会的,但有时有必要运用一些操作技巧。拍卖人举行拍卖活动,会受到委托人、工商、法院、国资等单位部门的监督,关于仅单一竞买人参加竞拍的情况下能否举办拍卖会的问题各方理解并不会统一,为了合理规避风险,实现拍卖成交,拍卖人应当采取相应的措施,就司法拍卖而言,拍卖人应当容易找到合适的办法。例如:《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条:法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件。申请执行人、被执行人可以参加竞买。第十三条 拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的,竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。从以上条文不难看出,如果的确出现只有一个竞买人的情形出现,拍卖人可以邀请申请执行人参加竞买,申请执行人参加竞买不需要交纳竞买保证金,履行竞买登记手续就可以参加拍卖会,这样一来,就会有二个竞买人了,拍卖结果也就很容易得到认同了。

三、拍卖法规及拍卖文件制约买受人悔拍,谈拍卖人的救济措施。

1、《中华人民共和国拍卖法》第三十九条 买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款,未按照约定支付价款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人的同意,将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额。

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条  拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的,人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金,由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的,应当退还原买受人;保证金数额不足的,可以责令原买受人补交;拒不补交的,强制执行。

3、拍卖公司制定的:竞买保证金、竞买协议、竞买注意事项、拍卖笔录、拍卖成交确认书等拍卖相关文件,应当有防止买受人违约的相关条款或相关措施。

4、专业化服务和人性化的变通办法,可以说服买受人不要违约。

 

                                    2016年3月22

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