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瑕疵告知义务的成诉风险分析

日期:2017年6月12日 15:33

瑕疵告知义务的成诉风险分析

恩施市万物拍卖有限公司拍卖师:胡开军

 

一、基本案情

民事诉状摘要:“原告(买受人,略),被告(委托人,略),被告(拍卖人,略)。请求事项:判令被告(委托人、拍卖人)交付拍卖标的物(1800㎡的房屋),赔偿租金损失467万元。事实与理由:2013年1月4日原告从报纸上看到了拍卖公司发布的《拍卖公告》,然后向委托人了解了拍卖标的的情况;2013年1月15日,原告参加了拍卖会,并成功竞得了拍卖标的;原告与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》,并按照合同约定付清了拍卖成交价款。原告付清全部拍卖成交价款后,向其所购得房屋的承租人主张“年租金170万元的收益”时,承租人拒绝付款,并“拒绝退出占有原告的房屋”。原告无法行使购买房屋的所有权,已经造成了几百万元的租金损失。根据事实和法律认为,在拍卖合同或房屋买卖合同法律关系中,买受人的主要权利是取得标的物,出卖人、委托人、拍卖人的主要义务是将标的物交付买受人。被告没有将拍卖标的物按照交易习惯交付原告的行为属于违约行为,应当承担继续履行和赔偿损失的民事责任。故根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条、《合同法》第一百三十五条,《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特向法院提起诉讼,以维护原告的合法权益。”

二、案情分析

通过调查案件事实及分析证据材料,我给委托人出具了法律意见,内容摘要如下

(一)、从现有的材料来看,对委托人有利的情形:

1、在本案庭审时,委托人可以重点作“法律辩”,以原告的诉讼请求无法律依据为由,主张法院驳回其诉讼请求。

2、拍卖不是行纪,拍卖不是居间,拍卖不是普通买卖,拍卖有其特殊的制度。

拍卖活动主要由《中华人民共和国拍卖法》来规范,在很多地方《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》并不适用。

从原告提交的《民事诉状》及证据材料来看,原告方代理律师可能对《中华人民共和国拍卖法》不是很精通,对拍卖业务也不是很熟悉。

3、原告诉称,“综上所述,原告根据事实和法律认为,在拍卖合同或房屋买卖合同法律关系中,买受人的主要权利是取得标的物,出卖人、委托人、拍卖人的主要义务是将标的物交付买受人。被告没有将拍卖标的物按照交易习惯交付原告的行为属于违约行为,应当承担继续履行和赔偿损失的民事责任。故根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条、《合同法》第一百三十五条,《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特向贵院提起诉讼,以维护原告的合法权益。”这段话有如下几处问题:

⑴、“在拍卖合同或房屋买卖合同法律关系中……”。原告都不知道争议的问题到底是拍卖合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷,自己没有底气,信心不足。

⑵、“出卖人、委托人、拍卖人的主要义务……”。依据《中华人民共和国拍卖法》的规定,在拍卖活动中,没有“出卖人”这个主体。

⑶、“被告没有将拍卖标的物按照交易习惯交付原告……”。原告方代理律师都找不出“法律依据”,只是找了个“交易习惯”来牵强敷衍,被告有理由怀疑原告方的诉讼请求没有“法律依据”来支撑。

⑷、“被告……的行为属于违约行为”。委托人和原告(买受人)从来就没有约定,也就不存在违约了。

⑸、“根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条……”。《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定:“买受人未能按照约定取得拍卖标的的,有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”,在本案中委托人和原告没有约定,也就说不上违约了。

⑹、“根据《合同法》第一百三十五条……”。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”,而在拍卖活动中,只有拍卖委托人、拍卖人、买受人三类人,而没有“出卖人”本案所争议问题应当由《中华人民共和国拍卖法》来规范,不适用《中华人民共和国合同法》。

(二)、从现有的材料来看,委托人要面对的风险:

1、情理上的交付责任。

拍卖归根到底还是一个买卖方式,《中华人民共和国拍卖法》第三条给“拍卖”下了个定义:“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”以老百姓惯常思维,不管拍卖是什么,买家在拍卖会上花钱买了物品,委托人和拍卖人总得有一个把这个物品交付给买家。

2、瑕疵告知义务及责任承担。

依据《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第十八条的规定,委托人应当向拍卖公司说明拍卖标的的瑕疵、拍卖公司应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

其实委托人到现在都没有见到过所拍卖房产的《房屋租赁合同》原件,更不知道租金是多少,租期是多长,相应的委托人也就无法向拍卖人告知,拍卖人也没有向竞买人告知。这是本案所涉拍卖活动的最大一个瑕疵。

虽然依据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定可以推理出委托人不直接向买受人承担瑕疵告知责任,但委托人的瑕疵告知责任还是免不了的:如果拍卖公司向买受人承担了瑕疵告知责任后,属于委托人责任的其可以向委托人追偿。

3、瑕疵担保责任。

本案真实的情况是:原告竞得拍卖标的后,已经办理了过户登记手续,但因为现在的承租人同意支付的租金畸低、租期太长、瑕疵太多,其不愿意接受,所以成诉。

虽然拍卖公司在多份拍卖文件中都声称不承担“瑕疵担保责任”,但这都是自说自话。不承担瑕疵担保责任的条款是免除自己责任、排除对方权利的格式条款,通常情况下法院会认为是无效的条款,所以不是拍卖公司说不承担责任就真的不承担责任了。

委托人现和拍卖公司站在同一条战线上,如果拍卖公司承担瑕疵担保责任,委托人可能也难辞其咎。

4、法律释明工作。

拍卖不同于一般买卖,拍卖法不同于普通民法,包括“匿名交易原则”、“瑕疵告知义务”、“瑕疵担保责任”在内,拍卖有许多特别的制度,需要专业人员向各方作好法律释明工作。

(三)、案情分析意见概要

原告诉称委托人违约,并承担违约责任。委托人可以答辩在本案的拍卖活动中委托人和原告没有任何约定,也就不存在违约的情形,也就相应地不承担违约责任。

三、瑕疵告知义务的成诉风险分析

本案的结症是拍卖标的(房屋)在有租赁的情况下,委托人委托拍卖,拍卖人举行了拍卖,竞买人在拍卖会上买受了,但大家都不知道《房屋租赁合同》是什么内容,更不知道租金多少、租期多长。

依据《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第十八条的规定,委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的瑕疵、拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵,本案中拍卖标的(房屋)有租赁就是最大的一个瑕疵,但没有人说明。

拍卖是一个很漫长、很复杂的过程,很难做到尽善尽美。如果委托人、拍卖人没有履行瑕疵告知义务,且买受人竞得拍卖标的后,认为价高了,或者认为自己吃亏了,想反悔,那么就难免会成诉的。

本案的原告(买受人)可能聘请了一个不懂拍卖的律师,所以才会出现这样一个“隔靴搔痒”式的《民事诉状》,委托人、拍卖人也许能侥幸逃过一劫。

现在的拍卖业务很难找,行业整体上很艰难,有些拍卖公司的老板也认为拍卖很简单,有了业务不计风险就拍。

拍卖师是拍卖公司的高级智囊,关键的时候要管控好风险,不该拍的就要力谏老板们不拍。退一步讲,拍卖师也要做好“尽职免责”工作,拍卖师的社会价值也就是在这样的工作中体现出来的。

经过了艰苦的学习与训练,才能取得拍卖师资格;拍卖师存在就有存在的价值,且行且珍惜。

2016年3月20

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