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隐藏在保留价中的“过山车”

日期:2017年6月12日 15:41

隐藏在保留价中的“过山车”

恩施金山拍卖中心有限责任公司拍卖师  刘淼

 

2016年元月6日,我公司在在恩施州咸丰县举办了今年的第一场拍卖会。本场拍卖会标的是由咸丰县高乐山镇大坝村村民委员会委托拍卖的“皇城大厦二、三楼商业用房(面积约5000平方米)15年租赁经营权”。该大厦为该村村民集体所有,利益与每个人息息相关,百余户村民对本场拍卖会给予了极大的期望。村委会成立专班,对标的物的价格细细研究,既要符合市场行情,又要保障广大村民的利益,在保留价形式的确定上费尽脑筋。

我公司对本场拍卖会也是高度重视,在拍卖会正式举办几天前,我和拍卖公司的同事就进驻到现场,查勘标的物、了解情况,与村委会商量拍卖细节。在我们刊登的《拍卖公告》上,该标的物的参考价描述为“前三年租金120万元/年,从第四年起,每年按照上年度租金的10%递增”。如此计算,按照参考价第一年120万成交的话,总成交金额约为3182余万。在该村的工作会议上,村工作组成员和村代表一致希望能够通过本场拍卖会确保成交,但通过周边商铺的承租情况和收集的反馈意见来看,即怕确定出来的保留价格过高导致流拍;同时也担心保留价设定过低,低价成交损害村民利益,所以对保留价的确定给出了很多不同的意见,迟迟无法统一,一会要以一个总价来计算、一会又要以年分开计算,犹豫不决。经过反复协商,在该村领导的拍板下,最终在拍卖会头一天的晚上,将保留价的确定意见交到了我手上。当时对保留价的描述为“前三年租金120万元/年,从第四年起,每年按照上年度租金的10%递增;当价格高于130万低于150万时,从第四年起,每年按照上年度租金的8%递增;当价格高于150万时,从第四年起,每年按照上年度租金的5%递增”。

作为拍卖师,拍卖会现场报价及价格的确定是决定整场拍卖会是否成功的关键,对价格的研究,也是拍卖会前准备工作的重要部分。在本场拍卖会前,因价格结构特殊,为方便统计计算,针对参考价,我就做了一个计算公式,罗列出以第一年参考价为起拍价后在每个加价阶梯上每年的价格及总价格。

在拿到村委会送过来的保留价后,从表面看是对价格做出了优惠,同时兼顾了买受人和村民的集体利益。如果粗心点,按照这个价格确定的第一年租金为起拍价,确定一个加价幅度,成交后算个总价就行了。但为了谨慎起见,我还是对新的价格组成作了一个详细的计算,这一算,算出了一个以加价形式进行,但总价格随着报价的增长而呈现出“过山车”式高低起伏的现象。120万到130万总价随着增幅增长,到132万的时候,总价居然跌落到低于120万的总价;随后又增长,到152万的时候,总价又暴跌低于120万的总价;总之是第一年价格拍得越高,总价格就“过山车”式波浪式起伏。这下,不光村民的利益得不到保证,就连拍卖会上的竞买人的现场利益都得不到公平。如果不经计算就按委托人的保留价结构起拍,那么,最高应价买受人的总成交价格,可能会低于其他竞买人在竞买过程中的报价,甚至是低于保留价。有违“价高者得、公平、公正”的基本原则,也有违“低于底价不成交的”准则,损害诸方利益。如表:

 

当前价(万)

加价幅度(万)

第四年起增幅

约总价(万)

120

2

10%

3182

130

2

10%

3447

132

2

8%

3101

150

2

8%

3524

152

2

5%

2996

180

2

5%

3548

针对这一情况,我马上联系了公司罗云总经理和委托方代表,告知不能按委托方的提供保留价进行拍卖。因当天已晚,6日上午8点我们在村委会紧急进行了协商,拍卖会于当日上午11点就要举办,为避免意外出现,在以罗总为首的拍卖公司方坚定要求下,不再另外重新设计保留价,并按照《拍卖公告》所公布的参考价组成计算方式进行竞价。同时,作为拍卖公司,我方也向委托人仔细阐述了拍卖的特性和我们对整场拍卖活动的把握和宗旨:“首先争取成交,在控制风险的前提下力求利益最大化”,让委托人放下心来。

当天拍卖会共有4家竞买人报名参加竞买,村民代表、村镇领导约20多人到现场观摩。为避免应价过程中的的认知差异和计算纠纷,在正式拍卖前,我详细介绍了本场拍卖标的的现状和特性,并强调了本场拍卖价格组成的特殊性。尤其请竞买人注意,竞价是对第一年的租金价格进行竞价,成交是按十五年的总价成交;拍卖会上,我公司将事先制作的参考价格表给每家竞买人发放了一份提供参考,并现场发放计算器,同时将不同应价阶梯上每年的价格和总价用投影的形式在现场投放出来。整个拍卖过程活跃而激烈,竞买人对自己的应价心中有底,也省去了大量的计算时间,能够全心投入到与对手的角逐中。我在报价的过程中,除了报出当前的应价,也报出十五年的总价,让竞买人心中有数。

“起拍价120万,加价幅度2万,十五年总价约3182万,请问有无应价?

“120万有了,122万、124万、126万”

“我出130万”

“当前价位130万,十五年总价约3447万,132万、134万…”,

“150万”,

“当前价位150万,十五年总价约3978万,152万、154万…”

……

场上报价达到了162万,总价约4296万,我放慢节奏,反复观望场上竞买人的举动,一片寂静,我三次报价,落槌成交,就在槌响后的半秒,现场又一位竞买人举起了号牌,根据拍卖会上成交以拍卖师落槌为准的准则,我只能对他表示半秒之差的遗憾,并恭喜买受人。在宣布拍卖会圆满成功大家都取得新年开门红后,全场响起热烈掌声,连那位半秒之差的竞买人也拍手点头致意。

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